Un acheteur d’immeuble commercial achète d’abord un revenu. C’est pourquoi la valeur d’un immeuble loué se calcule surtout à partir de ce qu’il rapporte, puis se valide avec les ventes comparables. Voici les méthodes qu’utilisent les acheteurs, les prêteurs et les courtiers, expliquées simplement.
Les trois approches
- L’approche du revenu convertit le revenu net de l’immeuble en valeur. C’est la méthode de référence pour un immeuble loué.
- L’approche par comparaison s’appuie sur le prix de vente d’immeubles semblables, vendus récemment dans le même secteur.
- L’approche du coût additionne la valeur du terrain et le coût de construction du bâtiment, moins sa dépréciation.
Pour la plupart des immeubles commerciaux, les deux premières se complètent : le revenu donne la valeur, les comparables la confirment.
Calculer le revenu net d’exploitation (RNE)
Le revenu net d’exploitation, ou RNE, est ce que l’immeuble rapporte une fois toutes ses dépenses courantes payées.
| Revenus bruts potentiels | loyers de base et loyers additionnels, immeuble entièrement loué |
|---|---|
| − Inoccupation et mauvaises créances | locaux vacants, loyers impayés |
| = Revenus bruts effectifs | |
| − Dépenses d’exploitation | taxes municipales et scolaires, assurances, entretien et réparations, énergie, gestion, réserve de remplacement |
| = Revenu net d’exploitation (RNE) |
Le RNE ne tient compte ni du financement (les intérêts hypothécaires) ni de l’amortissement fiscal : il mesure le rendement de l’immeuble lui-même, peu importe qui l’achète. Dans un bail net, les locataires remboursent une partie des dépenses; ces remboursements s’ajoutent alors aux revenus.
Appliquer un taux de capitalisation
Le taux de capitalisation exprime le rendement qu’un acheteur exige de l’immeuble. La formule est simple : valeur = RNE ÷ taux de capitalisation.
Exemple fictif, à titre d’illustration
| Revenus bruts effectifs | 180 000 $ |
|---|---|
| Dépenses d’exploitation | − 63 000 $ |
| Revenu net d’exploitation | 117 000 $ |
| Taux de capitalisation | 6,5 % |
| Valeur indicative (117 000 $ ÷ 0,065) | 1 800 000 $ |
Le même immeuble vaudrait environ 1 950 000 $ à un taux de 6 %, et environ 1 671 000 $ à un taux de 7 %. Un demi-point de taux fait donc varier la valeur de plus de 125 000 $.
Plus le risque perçu est faible, plus le taux est bas et plus la valeur est élevée. Le taux varie selon :
- l’emplacement et la qualité du secteur;
- la durée restante des baux et la solidité des locataires;
- le type d’immeuble : commerces, bureaux, immeuble mixte, multilogement;
- l’état du bâtiment et les travaux à prévoir;
- les taux d’intérêt et les conditions du marché du financement.
Les taux observés évoluent avec le marché : pour votre immeuble, je les tire des transactions récentes de votre secteur.
Valider avec les ventes comparables
Les ventes récentes d’immeubles semblables servent à valider le résultat. On les compare avec quelques indicateurs :
- le prix au pied carré du bâtiment, utile pour les commerces et les bureaux;
- le prix par porte, pour les multilogements;
- le multiplicateur du revenu brut (MRB), soit le prix divisé par les revenus bruts.
Chaque comparable s’ajuste ensuite pour tenir compte des différences : date de la vente, emplacement, état, superficie et baux en place. Le MRB est rapide, mais il ignore les dépenses : deux immeubles au même MRB peuvent avoir des revenus nets très différents.
L’approche du coût, pour les cas particuliers
Valeur du terrain, plus coût de construction à neuf du bâtiment, moins sa dépréciation : cette approche est utile pour un bâtiment récent, un immeuble à usage particulier ou un immeuble occupé par son propriétaire, quand il y a peu de revenus et peu de ventes comparables.
L’évaluation municipale n’est pas la valeur marchande
La valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière sert à calculer les taxes. Elle est établie à une date de référence antérieure, selon une méthode de masse : elle peut s’écarter sensiblement de la valeur marchande actuelle, dans un sens comme dans l’autre.
Les documents à fournir pour une évaluation précise
- Les baux et la liste des loyers;
- Les états des revenus et des dépenses des deux ou trois dernières années;
- Les comptes de taxes municipales et scolaires;
- Le certificat de localisation;
- La liste des travaux récents et des rapports existants : inspection, évaluation environnementale de site.
Analyse comparative de marché ou évaluation agréée?
L’analyse comparative de marché (ACM) d’un courtier sert à fixer un prix de vente ou à analyser une offre. Pour un financement, un litige ou un dossier fiscal, une évaluation agréée, réalisée par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, peut être exigée.
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Obtenir mon évaluation gratuiteCe guide présente de l’information générale. Il ne remplace pas l’analyse de votre immeuble ni les conseils de votre comptable ou de votre notaire.
