Un bail commercial engage une entreprise ou un immeuble pour plusieurs années. Contrairement au bail de logement, il laisse une grande place à la négociation : presque tout se négocie avant la signature, rarement après.
Ce que dit la loi
Le bail commercial est régi par les règles générales du louage du Code civil du Québec (articles 1851 et suivants). La plupart de ces règles s’appliquent seulement si le bail ne prévoit pas autre chose. Les règles propres au bail de logement (articles 1892 et suivants), comme l’encadrement des hausses de loyer, ne s’appliquent pas, et le Tribunal administratif du logement n’entend pas les litiges entre un locateur et un locataire commercial.
Conséquence : ce qui n’est pas écrit dans le bail se règle selon le Code civil, et ce qui y est écrit l’emporte presque toujours.
Bail brut, net ou triple net
| Formule | Ce que paie le locataire |
|---|---|
| Bail brut | Un loyer unique qui inclut la plupart des frais d’exploitation de l’immeuble. |
| Bail semi-brut | Un loyer qui inclut certains frais; le locataire assume les autres, par exemple sa part des hausses de taxes au-delà d’une année de référence. |
| Bail net ou triple net | Un loyer de base, plus sa part des taxes, des assurances et de l’entretien de l’immeuble. |
Dans une plaza ou un centre commercial, le locataire paie souvent des frais communs pour l’entretien du stationnement, du déneigement et des aires communes. Certains baux prévoient aussi un loyer à pourcentage : en plus du loyer de base, le locataire verse un pourcentage de ses ventes au-delà d’un seuil. Pour comparer deux offres, calculez toujours le coût total d’occupation.
La superficie : louable ou utilisable?
Dans un immeuble de bureaux, la superficie louable comprend une part des aires communes (hall, corridors, salles mécaniques). L’écart avec la superficie que vous occupez réellement, souvent appelé facteur de majoration, peut représenter une part importante de la superficie facturée. Vérifiez la méthode de mesure avant de comparer deux loyers au pied carré.
Durée, renouvellement et hausses de loyer
Négociez la durée initiale, les options de renouvellement (leur nombre, leur durée et le préavis pour les exercer) et la façon dont le loyer augmentera : paliers fixes, indexation selon l’indice des prix à la consommation, ou loyer de marché au renouvellement. Aucun plafond légal ne s’applique au loyer commercial : ce qui est écrit fait foi.
Améliorations locatives et loyer gratuit
Qui paie l’aménagement du local? Le propriétaire peut offrir une allocation en dollars par pied carré, réaliser certains travaux lui-même ou accorder quelques mois de loyer gratuit. Ces incitatifs se négocient ensemble, et leur valeur dépend de la durée du bail : plus l’engagement est long, plus ils sont généreux.
Usage, exclusivité et affichage
Le bail précise l’usage permis du local : assurez-vous qu’il couvre toutes vos activités, actuelles et futures. Dans une plaza, une clause d’exclusivité peut empêcher le propriétaire de louer à un concurrent direct. Vérifiez aussi l’affichage autorisé (enseigne en façade, sur pylône) et sa conformité au règlement de la municipalité.
Sous-location, cession et fin du bail
Le Code civil permet au locataire de sous-louer son local ou de céder son bail avec le consentement du propriétaire, qui ne peut le refuser sans motif sérieux (articles 1870 et 1871). Le bail commercial prévoit toutefois souvent ses propres conditions : lisez-les attentivement, tout comme les exigences de remise en état des lieux à la fin du bail.
Garanties et taxes
Dépôt de garantie, caution personnelle des actionnaires, lettre de crédit : les garanties exigées varient selon la solidité financière du locataire et se négocient comme le reste. Lorsque le propriétaire est inscrit aux fichiers de la TPS et de la TVQ, le loyer commercial est généralement assujetti à ces taxes.
De l’offre de location au bail
La négociation commence habituellement par une offre de location, qui fixe les grands paramètres : loyer, durée, améliorations, date d’occupation. Le bail détaillé suit. Faites-le relire par votre avocat ou votre notaire avant de le signer.
En résumé : la liste à vérifier
- Superficie : louable ou utilisable, méthode de mesure
- Coût total : loyer de base, frais d’exploitation, frais communs
- Durée et options de renouvellement
- Hausses de loyer : paliers, indexation, loyer de marché
- Améliorations locatives et loyer gratuit
- Usage permis, exclusivité et affichage
- Sous-location, cession et remise en état
- Garanties : dépôt, caution, lettre de crédit
Vous négociez un bail commercial? Je compare les offres, je calcule le coût total d’occupation et je négocie les conditions avec vous, que vous soyez locataire ou propriétaire.
Voir le service de location commercialeCe guide présente de l’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Consultez votre avocat ou votre notaire pour votre situation.
